換価分割と登記手続のご案内

 当事務所では、平成17年より不動産売却に関する免許を取得し、換価分割に関する手続サポートを行っています。

 

必要書類のお取り寄せから、相続登記、相続不動産の売却、売却代金の分配に至るまで、相続と不動産の専門家が安全にサポート致します。

 

「相続登記から不動産売却までまとめて依頼したい方」、
「相続不動産を売却して金銭で分割したい方」など、

 

不動産の換価分割をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

司法書士・不動産コンサルタント 高 良 実

 
 

 

 換価分割と登記手続の流れ

 

1. 手続のご相談

 

当事務所の司法書士が、遺産の内容や分割についてのご希望等をお伺いした上で、手続についてわかりやすくご説明致します。

 

当事務所では、相続に詳しい税理士や土地家屋調査士、弁護士等の各専門家とネットワークを構築しています。相続税に関する問題や、遺産分割調停・土地の境界問題などについてもお気軽にご相談ください。

 

当事務所の司法書士がご自宅にお伺いしてご相談することも可能です。お忙しい方やご高齢の方など、事務所へのご来所が難しい方はお気軽にお問い合せください。

 

 

2.費用のお見積り

 

ご依頼の内容やお客様のご事情をお聞きして、事前にお見積りいたします。手続の費用・報酬および完了までの日数をご確認いただいた上で、相続登記の手続を開始します。

 

 

3.必要書類のお取り寄せ

 

相続登記に必要な各書類をお取り寄せします。

 

戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書などの必要書類は当事務所にてお取り寄せ致します。

 

 

4.遺産分割協議書の作成

 

必要書類が揃いましたら、遺産分割協議書を作成します。

 

換価分割を行う場合、原則として売却代金を受領する相続人全員が不動産の取得者となりますが、手続の便宜上、相続人代表者を不動産取得者とし、不動産売却後に分割協議の内容に従って売却代金を分配することもできます。

 

 

5.遺産分割協議書への署名・押印

 

遺産分割協議書に相続人全員が署名・押印し、相続登記の申請を行います。

 

登記は申請後1週間程で完了します。

 

 

6.不動産の価格査定

 

相続登記の完了後、不動産の路線価、固定資産税評価額、近隣の成約価格、売出価格等により価格査定を行い、不動産の売出価格を決定します。

 

 

7.不動産流通機構(通称 レインズ)への登録

 

売却する不動産の価格・法令関係・権利関係等の情報を指定流通機構(レインズ)に登録し、物件広告等を行います。

 

定期的に進捗状況をご報告します。

 

 

8.売買契約の締結

 

買主との価格・決済方法・時期・条件等の交渉の後、売買契約書及び重要事項説明書を作成し、売買契約を締結します。

 

売買契約書は、依頼者が不利益を被ることがないよう、法的問題やリスク等を考慮した上で作成します。

 

 

9.売買代金の受領・登記関係書類の交付

 

売買代金全額の受領と同時に、買主へ登記関係の書類を交付します。

 

取引安全のため、登記関係書類の交付及び売買代金の受領は、当事務所の司法書士立会のもとで行います。

 

必要に応じて、税理士・弁護士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・建物解体業者・残置物処理業者等の各専門家や業者を選定・紹介します。

 

 

10.売買代金の分配

 

売買代金を遺産分割協議の内容に従い、相続人間で分配します。

 

必要書類の取寄せから売買代金の分配まで安全にサポートします。

 

各相続人への具体的な分配額は当事務所にて計算致します。

 

相続人が複数の場合は、各相続人名義の預金口座へ直接振込送金する方法や各相続人の受取額に応じた預金小切手を受領する方法により売買代金を受領します。

 

 

11.譲渡所得税の申告

 

必要に応じて、相続税や譲渡所得税に詳しい税理士をご紹介します。

 

譲渡所得税の申告について

 

換価分割により不動産を売却した場合は、原則として売却代金を受領した相続人全員が、それぞれ受領した売却代金の割合に応じて不動産を売却したことになり、(売却益が生じる場合には)各相続人が譲渡所得税の申告を行う必要があります。

 

税金の軽減規定について

 

相続した土地を相続発生から3年10ヶ月以内に売却する場合や、売却する不動産に居住している相続人が当該不動産を取得したうえで売却し、他の相続人に代償金を支払う場合など、相続や売却の方法によっては、売却にかかる税金が大幅に安くなることがあります。
その為、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令・税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。

 

 

 

 換価分割による売却と登記費用

 

 換価分割による不動産売却と相続登記手続を一括してご依頼できるプランをご用意しました。
必要書類の取寄せから遺産分割協議書の作成、相続登記、不動産売却、売買代金の分配に至るまで、相続と不動産の専門家が安全にサポートします。
換価分割をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

相続登記と相続不動産の売却(一括サポートプラン)
相続登記 9万8000円
相続不動産の売却

売却価格の3%
※売却が完了するまで報酬はかかりません。
※不動産業者への報酬は別途かかりません。

 

 

 換価分割による分割協議書の記載例

 

相続人 ABCD(計4名)

 

財 産 甲不動産

 

 

第1例 4名の相続人が甲不動産を取得・売却し、売却代金を分割する例

 

 

【遺産分割協議書の文例】

 

1.ABCDは、甲不動産を各4分の1の割合をもって共有取得する。

 

2.ABCDは、共同して、甲不動産を平成27年12月31日までに金5000万円以上の価格で売却換価し、売却代金から手続きについて必要な経費を差し引いた残額を、ABCDが各4分の1の割合で取得する。

 

 

 

第2例 Aが代表して不動産を単独取得・売却し、売却後に代金を分割する例

 

 

【遺産分割協議書の文例】

 

1.Aは、甲不動産を取得する。

 

2.甲不動産については、法定相続分を分割割合とする換価分割を行うものとし、以下の要領でこれを売却換価し、売却代金から手続きについて必要な経費を差し引いた残金を、ABCDが各4分の1の割合で取得する。なお、各相続人は、不動産売却に伴う譲渡所得税について、上記記載の各取得割合に基づく申告納税を行うものとし、相続税についても、上記記載の各取得割合に基づく申告納税を行うものとする。

 

@売却に関する一切の行為はAが代表して行うものとし、Aは自己の名義で相続登記をする。
AAは、平成27年12月31日までに、甲不動産を売却するものとする。なお、当該期日までに売却最低額以上で売却ができないときは、改めて売却条件を協議することができる。
B売却最低額は金5000万円とする。
C甲不動産内の動産類は、Aが廃棄・処分できるものとする。

 

 

※不動産を換価分割する場合は、上記第1例記載のとおり、代金を取得する相続人全員が不動産を共有取得し、その全員で不動産を売却し、代金を分割するのが原則的な方法となります。
しかし、「相続人が多数の場合」、「相続人の中に高齢者がいる場合」、「各相続人が遠隔地にいる場合」など、全員が不動産を取得すると売却の手続が非常に煩雑となることもあり、このような場合には上記第2例記載のとおり、代表者が不動産を取得して売却し、売却後に代金を分割する方法もあります。

 

但し、この方法は、税務上例外的な取扱いとなるため、代金の分配が贈与とみなされないよう、協議書の中に「換価分割を行う」と明記し、譲渡所得税の申告についても代金取得者全員がそれぞれ行う旨を明記する必要があります。

 

不動産の相続・売却にかかる税金の取扱いを間違えると、多大な損失を被ることもありますので、換価分割を行う際には、法律・税務の専門家に相談しながら慎重に行うことをお勧めします。

 

司法書士・不動産コンサルタント 高良 実

 
 

ご相談は無料です。お気軽にご相談ください。

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