小規模宅地の特例

居住用宅地・事業用宅地・貸付事業用宅地の各特例

　小規模宅地の特例とは、相続や遺贈によって取得した土地のうち、一定要件のもと、相続税の課税価格に算入する価格を、居住用の土地については３３０㎡まで８０％減額し、事業用（貸付事業を除く）の土地については４００㎡まで８０％減額し、貸付事業用の土地については２００㎡まで５０％減額する制度です。

※貸付事業とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続に行う準事業をいいます。

小規模宅地の特例適用の具体例

相続人は子供１人、財産は自宅の土地以外にないと仮定すると、相続税は、（1億5000万円－3600万円）×40％－1700万円＝2860万円にもなります。

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しかし、上記につき居住用宅地の特例を適用した場合、評価額が８０％減の3000万円となる結果、相続財産は基礎控除（3600万円）の範囲内に収まるので、相続税は０円になります。

※対象となる小規模宅地が複数ある場合は、複数の土地の適用が可能ですが、適用面積については下記の制限があります。
特定居住用宅地（３３０㎡まで）と特定事業用宅地（４００㎡まで）は併用可能
貸付事業用宅地と他の種類の小規模宅地は併用不可

※被相続人の生前に相続時精算課税による贈与によって取得した土地については、この小規模宅地の適用を受けることはできません。
※土地には土地の上に存する権利（借地権など）も含みます。

小規模宅地の種類と減額割合
１　特定事業用宅地等　　　　　　４００㎡（約１２１坪）まで８０％減額
２　特定居住用宅地等　　　　　　３３０㎡（約１００坪）まで８０％減額
３　特定同族会社事業用宅地等　　４００㎡（約１２１坪）まで８０％減額
４　貸付事業用宅地等　　　　　　２００㎡（約　６０坪）まで５０％減額

小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件。

１　人の要件（小規模宅地の特例の対象となる人の要件）

①　相続または遺贈により
②　一定の要件の土地を取得した
③　被相続人の親族（親族であれば法定相続人でなくてもよい）

２　土地の用途の要件（小規模宅地の特例の対象となる土地の用途）

①　被相続人（または同一生計親族）の事業用の宅地
ア　相続開始の直前において、
イ　被相続人（または同一生計親族）の事業の用に供されていた土地で、
ウ　一定の建物または構築物の敷地の用に供されていたもの。

②　被相続人（または同一生計親族）の居住用の宅地
ア　相続開始の直前において、
イ　被相続人（または同一生計親族）の居住の用に供されていた土地で、
ウ　一定の建物または構築物の敷地の用に供されていたもの。

※「一定の建物または構築物の敷地」とは、次の敷地以外の敷地をいう。
温室その他の建物で、その敷地が耕作の用に供されているもの。
暗きょその他の構築物で、その敷地が耕作の用または耕作もしくは養畜のための採草もしくは家畜の放牧の用に供されるもの。

※棚卸資産の対象となる土地は含まれない。

３　分割の要件（未分割の土地は小規模宅地の特例の適用を受けられません）

①　特例の対象となる土地が
②　相続の申告期限までに
③　相続人間の合意により分割されていること。

※この特例は、相続税の申告期限までに、特例の対象となる土地の分割がなされていない場合には、適用を受けることができません。

※相続税の申告期限までに分割できない場合でも、申告期限から３年以内に分割できた場合には特例を適用することができます。
さらに、３年以内に分割されなかった場合でも、一定のやむを得ない事情があるときは、税務署長の承認を受け、その宅地の分割ができることとなった日の翌日から４ヵ月以内に分割された場合には、適用を受けることができます。

４　申告手続の要件（特例を受けるためには、税金がゼロでも申告が必要です。）

①　相続税の申告書に
②　小規模宅地の特例を受ける旨を記載し、
③　特例計算に関する明細書および
④　一定の書類を添付して提出しなければならない。

※小規模宅地の特例を受けるためには、この特例の対象となる宅地、または特例対象株式、特例対象山林を取得した全ての者の同意が必要となります。

※小規模宅地の特例には、上記の他にもその特例ごとに細かい要件があります。特例が使えるか否かで相続税は大きく異なりますので、相続発生前から予めよく準備されることをお勧めします。

小規模宅地の特例の改正のご案内！（平成２５年改正）

平成２５年度税制改正法案が３月４日に国会に提出され、３月２９日に可決成立したことに伴い、小規模宅地の特例が以下のとおり変更となりました。

１．居住用宅地の特例の面積拡大
　　２４０㎡　→　３３０㎡（８０％評価減）
　　※平成２７年１月１日以後の相続より適用

２．特定事業用宅地と居住用宅地の併用可能
　　３３０㎡　+　４００㎡　＝７３０㎡（８０％評価減）
　　※平成２７年１月１日以後の相続より適用

３．二世帯住宅でも小規模宅地の適用可能
　　※平成２６年１月１日以後の相続より適用

４．老人ホーム入居でも小規模宅地の適用可能
　　※平成２６年１月１日以後の相続より適用

小規模宅地の特例の改正のご案内！（平成３０年改正）

１．特定居住用宅地の小規模宅地特例について、別居親族に係る小規模宅地の特例に以下の要件が追加されました。

（追加された要件：要件厳格化）

イ　相続開始前３年以内に国内にある自己の３親等内の親族または特別の関係がある法人が所有する家屋に居住したことがないこと。
　ロ　相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがないこと。

２．貸付事業用宅地の小規模宅地特例について、以下の要件が追加されました。

（追加された要件：要件厳格化）

相続開始前３年超特定貸付事業を行っている場合
貸付事業を始めた時期にかかわらず、すべて特例の対象となる。
相続開始前３年超特定貸付事業を行っていない場合
相続開始前３年超前に貸付事業の用に供された宅地等は特例の対象となる。
相続開始前３年以内に貸付事業の用に供された宅地等は対象とならない。
上記にかかわらず、平成30年3月31日までに貸付事業の用に供された宅地等は特例の対象となる。

３．特定居住用宅地の小規模宅地特例について、以下のとおり範囲が拡大されました。

（範囲が拡大の内容：要件緩和）

介護医療院入居についても小規模宅地の適用可能となりました。