相続不動産の売却 | 相続のご相談は相続専門事務所のみなみ司法書士合同事務所

当事務所は、司法書士と不動産の合同事務所として、相続手続から不動産売却まで、一括してサポートしています。

 

予期せぬトラブルが起きないよう、司法書士がサポートしますので、安全・円滑に手続を進めることができます。

 

「相続手続から不動産売却までまとめて依頼したい」、「不動産売却を信頼できる事務所にまかせたい」など、不動産売却をご検討の方はお気軽にご相談ください。

 

不動産コンサルタント・司法書士
高良 実

相続不動産の売却手続の流れ

 

 

第1.相続や不動産に関するご相談

当事務所の司法書士が、不動産の売却に関するご要望やご質問等をお伺いした上で、手続についてわかりやすくご説明いたします。

 

遺言書の有無、相続財産の額、相続税申告の要否、譲渡所得税の節税などを考慮しながらご相談をお受けします

 

必要に応じて、相続に詳しい税理士と協力しながら最適なプランをご提案します。

 



 

 

 

 

第2.お見積りのご提示

手続の費用・報酬および完了までの日数をお客様にお伝えし、ご確認いただいた上で、手続を開始します。

 

費用は事前にお見積り致します。

 

見積書(見本)

 

 

 

 

第3.必要書類のお取り寄せ

相続登記に必要な各種書類をお取り寄せします。

 

登記簿や評価証明書等の必要書類は当事務所でお取り寄せします。

 

相続登記の必要書類
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人の戸籍の付票
相続人の現在の戸籍謄本
不動産を取得する相続人の住民票
不動産の固定資産評価証明書
相続人の印鑑証明書

 

※取寄せた各書類により相続関係の法令チェックを行います。

 

相続手続チェックリスト(見本)

 

 

 

 

第4.遺産分割協議書の作成

必要書類が揃いましたら、遺産分割協議書を作成します。

 

遺産分割協議書は当事務所で作成致します。

 

遺産分割協議書(見本)

 

 

 

 

第5.相続登記の申請

各相続人により遺産分割協議書に署名押印していただき、管轄法務局に相続登記の申請を行います。

 

法務局への申請や登記簿の取得は、当事務所の司法書士が代理して行います。

 

 

 

 

第6.不動産の法令調査・価格査定

相続登記と並行して、不動産の法令調査を行います。

 

近隣の売出中不動産、成約済み不動産、路線価、公示価格等を参考にして不動産の価格査定を行います。

 

不動産価格査定書(見本)

 

 

 

 

第7.不動産の売出開始

売却する不動産の情報を不動産流通機構(レインズ)に登録し、物件広告を行います。

 

2週間ごとに文書により業務の処理状況を報告いたします。

 

重要事項説明書(見本)

 

 

 

 

第8.売買契約書の作成・締結

購入希望者との価格交渉、契約条件の決定、売買契約書の作成、重要事項の調査等の後、売買契約を締結します。売買契約書の作成は、司法書士によるリーガルチェック(法的問題・リスクの確認)を経たうえで作成いたします。

 

 

売買契約書(見本)

 

 

 

 

第9.売買代金の受領

売買代金の受領と同時(同時履行)に、所有権移転に必要な書類を買主に交付します。

 

決済には、当事務所の司法書士が立会います。

 

必要に応じて、税理士・土地家屋調査士・建物解体業者、残置物処理業者など、必要な専門家や業者を手配致します。

 

所有権移転登記の必要書類
権利証又は登記識別情報
売主の印鑑証明書(3ヶ月以内)
買主の住民票
不動産の固定資産評価証明書

 

 

 

 

第10.売買代金の分配

売買代金を相続人間で分配して手続完了です。

 

事前に当事務所にて清算書を作成し、諸経費を控除した各相続人の手取り額をご提示いたします。

 

相続人が複数の場合は、各相続人の預金口座への振込送金、または各持分に応じた金額の預金小切手により売買代金を受領します。

 

清算書(見本)

 

 

 

 

第11.不動産売却代金の税金について

必要に応じて、資産税に詳しい税理士をご紹介します。

 

相続した土地を相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、譲渡所得税が大幅に安くなる可能性があります。また、実家を売却して金銭で分割する場合にそこに住んでいる相続人が相続したうえで売却し、他の相続人に代償金を支払うと、居住用不動産の3000万円控除や居住用不動産の軽減税率が使える可能性があります。

 

これらの特例を使うと税金が大幅に安くなります。相続した不動産を売却する際には、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令・税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。

 

不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

 

手続費用のご案内

 

相続による名義変更と相続不動産の売却手続を一括してご依頼できるプランをご用意しました。
相続登記の申請から相続不動産の売却に至るまで、相続と不動産の専門家が一括してサポート致します。
相続不動産の売却をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。

 

相続登記と相続不動産売却の費用(一括プラン)

相続登記
98,000円
不動産売却
売却価格×3%

 

※売却が完了するまで報酬はかかりません。
※着手金は不要です。(お支払いは手続完了後に売却代金からのご清算となります。)
※孤独死が発生した不動産の売却もお引き受けしております。
※不動産業者への報酬は別途かかりません。

 

 

 

 

不動産売却に関する基本情報

 

不動産(特に土地)を売却する際に注意すべきこと!

 

不動産を売却する際は、契約締結までに売主・買主間で様々な交渉や確認を行い、一定の合意に達したら売買契約書を作成して、契約を締結(契約書への署名押印)します。

 

その際、「売主」が注意しなければならないことは、「契約締結に至るまでは(原則として)売主としての責任は発生しないが、契約を締結した後(契約書にハンコをついた後)は、売主・買主ともに契約内容に拘束され、仮にその内容を実現できなかった場合には、契約上のペナルティー(主に違約金)が発生する」ということです。

 

土地の売買契約では、売主は引渡期限までに、確定測量の完了、越境の覚書の取得、私道の通行・掘削承諾の取得などをすませておく必要がありますが、仮に、期限までに取得することができないと、契約違反として違約金(売買価格の10%程度)の支払いを求められる可能性があります。

 

そのため、

 

契約締結の時点において確定していない事項

 

については、将来のリスクを十分検討する必要があります。

 

不動産売却は、売出開始 → 買主からの打診 → 条件の交渉 → 契約締結 → 決済の順で手続が進んでいきますが、契約締結の時点ですべての事項が確定していることは稀であり、一定の不確定事由を売主の義務として定めた上で契約を締結することがほとんどです。

 

大半の事案では、契約締結から決済までの間に必要な事項を完了させ、滞りなく契約が完了しますが、なかには隣地所有者との連絡がつかずに測量が完了しないケースや越境や私道の合意書が取得できなかったために期限内に引渡しができず、違約金の支払いをめぐって裁判になるケースもあります。

 

不動産を売却する際に是非覚えておいていただきたいことは、

 

・契約書にハンコをついた後は、契約内容に基づく義務が発生する
・契約締結時にまだ確定していない事項については、できるだけ特約で何らかの免除(免責)条項を設ける

 

ということです。

 

その他にも、売主としてのリスクは、顕在化しているものから、(土壌汚染、地中内埋設物などの)潜在的なものまで多々ありますが、そのほとんどは、契約条項や特約条項を適切に定めることによってリスクを軽減することができます。

 

大切な資産である不動産の売却で思わぬ損害を被らないためにも、不動産を売却する際には、「契約締結時において不確定な事項」に十分ご注意ください。

 

司法書士・不動産コンサルタント・FP 高良 実

 

 

 

 

 

不動産売却時の税金の計算方法

 

相続した不動産を売却した場合には、その譲渡益について譲渡所得税や住民税等の税金が課せられます。このことから不動産を売却する際には、事前に下記の点を確認し、できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるよう、遺産分割の方法や売却不動産の選択等を検討する必要があります。

 

 

@売却する不動産に譲渡益が発生するか否か。

 

■不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません。

 

譲渡益(譲渡所得)の計算方法

 

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

 

譲渡益(譲渡所得) =  売却代金 −(土地の取得費 + 土地の譲渡費)

 

土地の取得費(土地の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税購入後の設備費や改良費など)

 

土地の譲渡費(仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用など)

 

 

■相続した不動産を売却する際は、原則として被相続人が取得した日(所有期間)および取得費を引き継ぎます。よって、相続した直後に不動産を売却した場合でも短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日からの所有期間となります。

 

 

また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が不明の場合には、概算取得費として、売却額の5%相当額を取得費とすることもできます。

 

 

A売却する不動産が長期譲渡に該当するのか短期譲渡に該当するのかどうか。

 

不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々に行います。

 

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

 

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるもの

 

この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

 

 

■所有期間5年超の不動産を売却した場合の税金(長期譲渡取得税)。

 

不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却したときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。

 

収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額

 

この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所得税額を算出します。

 

計算例 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合
所得税 5000万円×15%=750万円
住民税 5000万円× 5%=250万円
※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の3000万円控除など、各種の特別控除があります。

 

 

■所有期間5年以下の不動産を売却した場合の税金(短期譲渡取得税)。

 

不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却したときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。

 

収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額

 

この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所得税額を算出します。

 

計算例 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合
所得税 5000万円×30%=1500万円
住民税 5000万円× 9%= 450万円
※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の3000万円控除など、各種の特別控除があります。

 

 

■所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合は、以下の軽減税率が適用されます。(居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例)

 

6000万円以下・・・所得税10%、住民税4%
6000万円超・・・・所得税15%、住民税5%

 

 

B不動産を売却した際に、譲渡所得税等の課税の特例(税額が低くなる特例等)の適用が受けられるかどうか。

 

相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除」などの特例がありますが、このような特例の適用の可否は、売却する相続人ごとに判断されることになります。

 

例えばこの3000万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要となります。

 

よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。

 

 

C相続した不動産を売却した場合の取得費の加算

 

相続した土地、建物を、相続発生後にその相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を売却する不動産の取得費に加算することができます。

 

 

■不動産の取得費の加算の要件

 

(1)相続や遺贈により財産を取得した者による売却であること。
(2)相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。
(3)相続発生後、その相続税の申告期限から3年以内に売却していること。
(4)取得費加算の対象となる土地等(土地や土地の上に存する権利)には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。

 

 

■不動産を売却する際の取得費に加算する額

 

(1)相続した土地・建物を売却した場合に取得費に加算する額相続した土地を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、売却した土地に対応する相続税額が加算の対象となります。土地等以外の財産を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額が加算の対象となります。

 

 

 

 

 

相続不動産の売却時にかかる税金の特例。空家の譲渡所得の3000万円控除

 

住環境を悪化させる空家の増加を防ぎ資産の有効活用を図る観点から、空家が発生する最大の理由である「相続に伴い発生する空家」に関し、以下の特別措置が創設されます。

 

「相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住していた家屋を相続した相続人が、当該土地建物又は取り壊した後の土地を売却した場合には、その土地建物の譲渡所得から3000万円を特別控除する。」

 

この制度を活用すると、最大で約600万円、譲渡所得税が安くなります。
この制度の要件は以下のとおりです。

 

1.適用期間
相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
なお、本特例は平成28年4月1日〜平成31年12月31日の間の譲渡に適用される予定です。

 

2.相続した家屋の要件
(1)相続発生時において被相続人の居住用の家屋であること
(2)相続発生時において被相続人以外に居住者がいなかったこと
(3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(4)相続発生時から売却までの間に、貸付等の用に供されたことがないこと

 

3.譲渡する際の要件
(1)譲渡価額が1億円以下であること
(2)家屋を譲渡する場合は、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

 

 

 

 

 

相続不動産の売却時にかかる税金

 

相続した不動産を売却すると、その対価である売却代金の利益の部分に対して「譲渡所得税」がかかります。
この譲渡所得税は、売却時期がたった1日違うだけで税金が大幅に増える可能性があるなど、その仕組みが複雑なので売却の際には特段の注意が必要です。

 

以下に譲渡所得税の基本的な計算方法をご説明いたします。

 

1.譲渡所得税の計算式

 

収入金額−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
※譲渡所得がマイナスの場合は税金はかかりません。

 

譲渡所得(譲渡益)×一定の税率=譲渡所得税

 

2.「取得費」に含まれるものの例

 

・不動産の購入代金(被相続人の購入価格を引き継ぎます。)
・登録免許税
・抵当権設定登記費用
・購入時の仲介手数料と収入印紙代
・不動産取得税

 

※取得費がわからない場合には「譲渡対価の5%」を取得費とすることもできます。

 

※相続により取得した土地を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合は、支払った相続税額のうちの一定額を取得費に加算することができます。

 

3.「譲渡費用」に含まれるものの例

 

・売却時の仲介手数料と収入印紙代
・建物の解体費用
・測量費

 

4.税率と計算方法
相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税は分離課税となり、それ以外の所得(給与所得など)と切り離して税金を計算します。

 

譲渡益にかかる税率は、

 

譲渡した年の「1月1日における所有期間」が5年超の場合は・・・20%

 

譲渡した年の「1月1日における所有期間」が5年以下の場合は・・39%

 

※上記の他、平成49年までは復興特別所得税額として所得税額の2.1%が加算されます。

 

相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税の基本的な計算方法は以上のとおりです。
不動産の譲渡所得税には様々な特例があり、売却の仕方によって税金が大きく異なりますので、不動産を譲渡する際には事前に専門家に相談されることをお勧めします。

 

 

不動産業務に関する免許等

 

 

認定証書

 

 

宅建業免許

 

 

業者票

 

 

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