不動産（特に土地）を売却する際に注意すべきこと！

 

不動産を売却する際は、契約締結までに売主・買主間で様々な交渉や確認を行い、一定の合意に達したら売買契約書を作成して、契約を締結（契約書への署名押印）します。

 

その際、「売主」が注意しなければならないことは、「契約締結に至るまでは（原則として）売主としての責任は発生しないが、契約を締結した後（契約書にハンコをついた後）は、売主・買主ともに契約内容に拘束され、仮にその内容を実現できなかった場合には、契約上のペナルティー（主に違約金）が発生する」ということです。

 

土地の売買契約では、売主は引渡期限までに、確定測量の完了、越境の覚書の取得、私道の通行・掘削承諾の取得などをすませておく必要がありますが、仮に、期限までに取得することができないと、契約違反として違約金（売買価格の１０％程度）の支払いを求められる可能性があります。

 

そのため、

 

契約締結の時点において確定していない事項

 

については、将来のリスクを十分検討する必要があります。

 

不動産売却は、売出開始　→　買主からの打診　→　条件の交渉　→　契約締結　→　決済の順で手続が進んでいきますが、契約締結の時点ですべての事項が確定していることは稀であり、一定の不確定事由を売主の義務として定めた上で契約を締結することがほとんどです。

 

大半の事案では、契約締結から決済までの間に必要な事項を完了させ、滞りなく契約が完了しますが、なかには隣地所有者との連絡がつかずに測量が完了しないケースや越境や私道の合意書が取得できなかったために期限内に引渡しができず、違約金の支払いをめぐって裁判になるケースもあります。

 

不動産を売却する際に是非覚えておいていただきたいことは、

 

 

ということです。

 

その他にも、売主としてのリスクは、顕在化しているものから、（土壌汚染、地中内埋設物などの）潜在的なものまで多々ありますが、そのほとんどは、契約条項や特約条項を適切に定めることによってリスクを軽減することができます。

 

大切な資産である不動産の売却で思わぬ損害を被らないためにも、不動産を売却する際には、「契約締結時において不確定な事項」に十分ご注意ください。

 

司法書士・不動産コンサルタント・ＦＰ　高良　実

 

 

 

 

 

不動産売却時の税金の計算方法

 

相続した不動産を売却した場合には、その譲渡益について譲渡所得税や住民税等の税金が課せられます。このことから不動産を売却する際には、事前に下記の点を確認し、できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるよう、遺産分割の方法や売却不動産の選択等を検討する必要があります。

 

 

�@売却する不動産に譲渡益が発生するか否か。

 

■不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません。

 

譲渡益（譲渡所得）の計算方法

 

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

 

譲渡益（譲渡所得） ＝ 　売却代金 −（土地の取得費　+　土地の譲渡費）

 

土地の取得費（土地の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税購入後の設備費や改良費など）

 

土地の譲渡費（仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用など）

 

 

■相続した不動産を売却する際は、原則として被相続人が取得した日（所有期間）および取得費を引き継ぎます。よって、相続した直後に不動産を売却した場合でも短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日からの所有期間となります。

 

 

また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が不明の場合には、概算取得費として、売却額の５％相当額を取得費とすることもできます。

 

 

�A売却する不動産が長期譲渡に該当するのか短期譲渡に該当するのかどうか。

 

不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々に行います。

 

長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超となるもの

 

短期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下となるもの

 

この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

 

 

■所有期間５年超の不動産を売却した場合の税金（長期譲渡取得税）。

 

不動産を売却した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）の計算は、下記のようになります。

 

収入金額　−　取得費　−　譲渡費用　＝　課税長期譲渡所得金額

 

この課税長期譲渡所得金額に、所得税は１５％、住民税は５％を乗じて譲渡所得税額を算出します。

 

計算例　課税長期譲渡所得金額が５０００万円の場合
所得税　５０００万円×１５％＝７５０万円
住民税　５０００万円×　５％＝２５０万円
※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の３０００万円控除など、各種の特別控除があります。

 

 

■所有期間５年以下の不動産を売却した場合の税金（短期譲渡取得税）。

 

不動産を売却した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）の計算は、下記のようになります。

 

収入金額　−　取得費　−　譲渡費用　＝　短期長期譲渡所得金額

 

この課税短期譲渡所得金額に、所得税は３０％、住民税は９％を乗じて譲渡所得税額を算出します。

 

計算例　課税短期譲渡所得金額が５０００万円の場合
所得税　５０００万円×３０％＝１５００万円
住民税　５０００万円×　９％＝　４５０万円
※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の３０００万円控除など、各種の特別控除があります。

 

 

■所有期間１０年超の居住用不動産を売却した場合は、以下の軽減税率が適用されます。（居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例）

 

６０００万円以下・・・所得税１０％、住民税４％
６０００万円超・・・・所得税１５％、住民税５％

 

 

�B不動産を売却した際に、譲渡所得税等の課税の特例（税額が低くなる特例等）の適用が受けられるかどうか。

 

相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税には、「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円控除」などの特例がありますが、このような特例の適用の可否は、売却する相続人ごとに判断されることになります。

 

例えばこの３０００万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要となります。

 

よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。

 

 

�C相続した不動産を売却した場合の取得費の加算

 

相続した土地、建物を、相続発生後にその相続税の申告期限から３年以内に売却した場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を売却する不動産の取得費に加算することができます。

 

 

■不動産の取得費の加算の要件

 

（１）相続や遺贈により財産を取得した者による売却であること。
（２）相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。
（３）相続発生後、その相続税の申告期限から３年以内に売却していること。
（４）取得費加算の対象となる土地等（土地や土地の上に存する権利）には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前３年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。

 

 

■不動産を売却する際の取得費に加算する額

 

（１）相続した土地・建物を売却した場合に取得費に加算する額相続した土地を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、売却した土地に対応する相続税額が加算の対象となります。土地等以外の財産を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額が加算の対象となります。

 

 

 

 

 

相続不動産の売却時にかかる税金の特例。空家の譲渡所得の３０００万円控除

 

住環境を悪化させる空家の増加を防ぎ資産の有効活用を図る観点から、空家が発生する最大の理由である「相続に伴い発生する空家」に関し、以下の特別措置が創設されます。

 

「相続発生から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、被相続人の居住していた家屋を相続した相続人が、当該土地建物又は取り壊した後の土地を売却した場合には、その土地建物の譲渡所得から３０００万円を特別控除する。」

 

この制度を活用すると、最大で約６００万円、譲渡所得税が安くなります。
この制度の要件は以下のとおりです。

 

１．適用期間
相続発生から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
なお、本特例は平成２８年４月１日〜平成３１年１２月３１日の間の譲渡に適用される予定です。

 

２．相続した家屋の要件
（１）相続発生時において被相続人の居住用の家屋であること
（２）相続発生時において被相続人以外に居住者がいなかったこと
（３）昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること
（４）相続発生時から売却までの間に、貸付等の用に供されたことがないこと

 

３．譲渡する際の要件
（１）譲渡価額が１億円以下であること
（２）家屋を譲渡する場合は、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

 

 

 

 

 

相続不動産の売却時にかかる税金

 

相続した不動産を売却すると、その対価である売却代金の利益の部分に対して「譲渡所得税」がかかります。
この譲渡所得税は、売却時期がたった１日違うだけで税金が大幅に増える可能性があるなど、その仕組みが複雑なので売却の際には特段の注意が必要です。

 

以下に譲渡所得税の基本的な計算方法をご説明いたします。

 

１．譲渡所得税の計算式

 

収入金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
※譲渡所得がマイナスの場合は税金はかかりません。

 

譲渡所得（譲渡益）×一定の税率＝譲渡所得税

 

２．「取得費」に含まれるものの例

 

・不動産の購入代金（被相続人の購入価格を引き継ぎます。）
・登録免許税
・抵当権設定登記費用
・購入時の仲介手数料と収入印紙代
・不動産取得税

 

※取得費がわからない場合には「譲渡対価の５％」を取得費とすることもできます。

 

※相続により取得した土地を相続税の申告期限の翌日から３年以内に売却した場合は、支払った相続税額のうちの一定額を取得費に加算することができます。

 

３．「譲渡費用」に含まれるものの例

 

・売却時の仲介手数料と収入印紙代
・建物の解体費用
・測量費

 

４．税率と計算方法
相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税は分離課税となり、それ以外の所得（給与所得など）と切り離して税金を計算します。

 

譲渡益にかかる税率は、

 

譲渡した年の「１月１日における所有期間」が５年超の場合は・・・２０％

 

譲渡した年の「１月１日における所有期間」が５年以下の場合は・・３９％

 

※上記の他、平成４９年までは復興特別所得税額として所得税額の2.1％が加算されます。

 

相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税の基本的な計算方法は以上のとおりです。
不動産の譲渡所得税には様々な特例があり、売却の仕方によって税金が大きく異なりますので、不動産を譲渡する際には事前に専門家に相談されることをお勧めします。