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 当事務所では、平成17年より不動産売却に関する免許を取得し、相続不動産の売却業務を行っています。
 必要書類のお取り寄せから、遺産分割協議書の作成、土地建物の名義変更、相続した不動産の売却に至るまでの各手続を、一括して安全にサポートいたします。

 「相続から不動産売却まで一括して依頼したい方」
 「相続不動産を売却して遺産を公平に分けたい方」
 「相続や不動産売却を安全に進めたい方」など、

 相続不動産の売却をお考えの方はお気軽にお問合せください。

  司法書士・不動産コンサルタント 高 良 実








相続不動産の売却手続の流れ



第1.相続に関するご相談

 当事務所の司法書士が、相続不動産の売却に関するご要望やご質問等をお伺いした上で、手続についてわかりやすくご説明いたします。

 遺言書の有無、相続財産の額、相続税申告の要否、譲渡所得税の節税などを考慮しながらご相談をお受けします

 必要に応じて、相続に詳しい税理士と協力しながら最適なプランをご提案します。
                            


第2.お見積書のご提示

 手続の費用・報酬および完了までの日数をお客様にお伝えし、ご確認いただいた上で、手続を開始します。

 費用は事前にお見積り致します。

                          

第3.必要書類のお取り寄せ

 相続登記に必要な各種書類をお取り寄せします。

 登記簿や評価証明書等の必要書類は当事務所でお取り寄せします。 

必要書類一覧

第4.遺産分割協議書の作成

 必要書類が揃いましたら、遺産分割協議書を作成します。

 遺産分割協議書は当事務所で作成致します。

 
遺産分割協議書見本

第5.相続登記の申請

 各相続人により遺産分割協議書に署名押印していただき、管轄法務局に相続登記の申請を行います。

 法務局への申請や登記簿の取得は、当事務所の司法書士が代理して行います。 


第6.売出価格の調査・決定

 相続登記と並行して、相続不動産の価格査定を行い、依頼者とご相談の上、不動産の売出価格を決定します。
査定書見本

第7.不動産の売出開始

 売却する不動産の情報を不動産流通機構(レインズ)に登録し、物件広告を行います。

 2週間ごとに文書による業務の処理状況を報告いたします。

第8.売買契約書の作成・契約の締結

 購入希望者との価格交渉、契約条件の決定、売買契約書の作成、重要事項の調査等の後、売買契約を締結します。


 売買契約書の作成は、司法書士によるリーガルチェック(法的問題・リスクの確認)を経たうえで作成いたします。

売買契約書見本

第9.売買代金の受領(決済)

 売買代金の受領と同時(同時履行)に、所有権移転に必要な書類を買主に交付します。

 決済には、当事務所の司法書士が立会います。

 必要に応じて、税理士・土地家屋調査士・建物解体業者、残置物処理業者など、必要な専門家や業者を手配致します。

売買登記必要書類

第10.売買代金の分配

 売買代金を相続人間で分配して手続完了です。

 事前に当事務所にて清算書を作成し、諸経費を控除した各相続人の手取り額をご提示いたします。

 相続人が複数の場合は、各相続人の預金口座への振込送金、または各持分に応じた金額の預金小切手により売買代金を受領します。


第11.相続不動産の売却にかかる税金について

 必要に応じて、資産税に詳しい税理士をご紹介します。


 相続した土地を相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、所得税が大幅に安くなる可能性があります。また、実家を売却して金銭で分割する場合にそこに住んでいる相続人が相続したうえで売却し、他の相続人に代償金を支払うと、居住用不動産の3000万円控除居住用不動産の軽減税率が使える可能性があります。

 これらの特例を使うと税金が大幅に安くなります。相続した不動産を売却する際には、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令・税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。

 相続不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。





相続登記と不動産売却の費用


  相続による名義変更(相続登記)と相続不動産の売却手続を一括してご依頼できる
 プランをご用意しました。
  相続登記の申請から不動産の売却に至るまで、相続と不動産の専門家がサポート致
 します。
  相続不動産の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。


相続登記と不動産売却の費用(一括支援サービス)
相続登記
9万8000円
相続不動産の売却
売却価格の3%

※売却が完了するまで報酬はかかりません。

※不動産業者への報酬は別途かかりません。









相続不動産の売却時の税金


  相続不動産を売却した場合には、その譲渡益について譲渡所得税や住民税等の税金
 が課せられます。このことから不動産を売却する際には、事前に下記の点を確認し、
 できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるよう、遺産分割の方法や売却不動産の選択
 等を検討する必要があります。


 @ 売却する不動産に譲渡益が発生するか否か。

   不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません。

    譲渡益(譲渡所得)の計算方法

    譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を
    差し引いて計算します。


    譲渡益(譲渡所得) =  売却代金 −(土地の取得費 + 土地の譲渡費)


    土地の取得費(土地の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税
           購入後の設備費や改良費など)

    土地の譲渡費(仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用など)


   相続不動産を売却する際は、原則として被相続人が取得した日(所有期間)お
    よび取得費を引き継ぎます。よって、相続した直後に不動産を売却した場合で
    も短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日から
    の所有期間となります。
    また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が
    不明の場合には、概算取得費として、売却額の5%相当額を取得費とすること
    もできます。


 A 売却する不動産が長期譲渡に該当するのか短期譲渡に該当するのかどうか。

    不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期
   間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。
    長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別
   々に行います。

   長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

   短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるもの

    この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいい
   ます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈
   与者の取得した日から計算することになっています。



   所有期間5年超の不動産を売却した場合の税金(長期譲渡取得税)。

    不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却し
    たときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。

    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額

    この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所
    得税額を算出します。

    計算例 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合
    所得税 5000万円×15%=750万円
    住民税 5000万円× 5%=250万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合
     の3000万円控除など、各種の特別控除があります。



   所有期間5年以下の不動産を売却した場合の税金(短期譲渡取得税)。

    不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却した
    ときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。

    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額

    この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所
    得税額を算出します。

    計算例 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合
    所得税 5000万円×30%=1500万円
    住民税 5000万円× 9%= 450万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合
     の3000万円控除など、各種の特別控除があります。



   所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合は、以下の軽減税率が適
    用されます。(居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例)

    6000万円以下・・・所得税10%、住民税4%
    6000万円超・・・・所得税15%、住民税5%


 B 不動産を売却した際に、譲渡所得税等の課税の特例(税額が低くなる特例
   等)の適用が受けられるかどうか。

    相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税には、「居住用財産を譲渡した場合の
   3000万円控除」などの特例がありますが、このような特例の適用の可否は、売
   却する相続人ごとに判断されることになります。
    例えばこの3000万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続
   人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要とな
   ります。

    よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このよう
   な課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。


 C 相続不動産を売却した場合の取得費の加算


    相続した土地、建物を、相続発生後にその相続税の申告期限から3年以内に売
   却した場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を売却する
   不動産の取得費に加算することができます。


   相続不動産の取得費の加算の要件

  (1)相続や遺贈により財産を取得した者による売却であること。

  (2)相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。

  (3)相続発生後、その相続税の申告期限から3年以内に売却していること。

  (4)取得費加算の対象となる土地等(土地や土地の上に存する権利)には、相続
     時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や
     相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。


   相続不動産を売却する際の取得費に加算する額

  (1)相続した土地・建物を売却した場合に取得費に加算する額

     相続した土地を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、
    売却した土地に対応する相続税額が加算の対象となります。

     土地等以外の財産を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額の
    うち、譲渡した建物や株式などに対応する額が加算の対象となります。








相続不動産の売却時にかかる税金の特例。空家の譲渡所得の3000万円控除
平成28年 第2号

 住環境を悪化させる空家の増加を防ぎ資産の有効活用を図る観点から、空家が発生する
最大の理由である「相続に伴い発生する空家」に関し、以下の特別措置が創設されます。

「相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住して
いた家屋を相続した相続人が、当該土地建物又は取り壊した後の土地を売却した場合に
は、その土地建物の譲渡所得から3000万円を特別控除する。」

 この制度を活用すると、最大で約600万円、譲渡所得税が安くなります。

 この制度の要件は以下のとおりです。

1.適用期間
  相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
  なお、本特例は平成28年4月1日〜平成31年12月31日の間の譲渡に適用
  される予定です。

2.相続した家屋の要件
  (1)相続発生時において被相続人の居住用の家屋であること
  (2)相続発生時において被相続人以外に居住者がいなかったこと
  (3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  (4)相続発生時から売却までの間に、貸付等の用に供されたことがないこと

3.譲渡する際の要件
  (1)譲渡価額が1億円以下であること
  (2)家屋を譲渡する場合は、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものである
     こと








相続不動産の売却時にかかる税金
平成26年 第2号

 相続した不動産を売却すると、その対価である売却代金の利益の部分に対して「譲渡所
得税」がかかります。
 この譲渡所得税は、売却時期がたった1日違うだけで税金が大幅に増える可能性がある
など、その仕組みが複雑なので売却の際には特段の注意が必要です。

 以下に譲渡所得税の基本的な計算方法をご説明いたします。

1.譲渡所得税の計算式
  収入金額−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
  ※譲渡所得がマイナスの場合は税金はかかりません。

  譲渡所得(譲渡益)×一定の税率=譲渡所得税

2.「取得費」に含まれるものの例
  ・不動産の購入代金(被相続人の購入価格を引き継ぎます。)
  ・登録免許税
  ・抵当権設定登記費用
  ・購入時の仲介手数料と収入印紙代
  ・不動産取得税
  ※取得費がわからない場合には「譲渡対価の5%」を取得費とすることもできま
   す。
  ※相続により取得した土地を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場
   合は、支払った相続税額のうちの一定額を取得費に加算することができます。

3.「譲渡費用」に含まれるものの例
  ・売却時の仲介手数料と収入印紙代
  ・建物の解体費用
  ・測量費

4.税率と計算方法
  相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税は分離課税となり、それ以外の所得(給与所
  得など)と切り離して税金を計算します。

  譲渡益にかかる税率は、

  譲渡した年の「1月1日における所有期間」が5年超の場合は・・・20%

  譲渡した年の「1月1日における所有期間」が5年以下の場合は・・39%


  ※上記の他、平成49年までは復興特別所得税額として所得税額の2.1%が加算さ
   れます。


 相続不動産の売却時にかかる譲渡所得税の基本的な計算方法は以上のとおりです。
 不動産の譲渡所得税には様々な特例があり、売却の仕方によって税金が大きく異な
 りますので、不動産を譲渡する際には事前に専門家に相談されることをお勧めしま
 す。







相続不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。















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